扛不住，根本扛不住！

近日，成都市市住建局、市委网信办、市市场监管局等三部门，联合重磅发声，出台《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》。

从规范信息公示、加强存量房买卖房源发布管理、规范服务收费、规范前签订合同交易、加强个人信息保护等多个方面，肃清二手房市场不规范行为、规范二手房市场秩序。

其中，最让我们关注的，还是：要求强化房源发布信息的审核和管理工作，撤销发布超过180日的房源信息，且要求房地产互联网信息平台和APP客户端主动开展自查清理。

要知道，成都二手房挂牌量已经三连涨，目前存量已经突破22.5万套。

巨量的挂牌二手房房源让市场压力陡增！

近20W存量二手住宅

成都二手挂牌量不得不降

今年还没结束，成都的二手房成交量已经达到约20.9万套，远超去年！

但是不容乐观的，是成都相当庞大的二手房挂牌量。

6月我们就曾报道过，成都二手房挂牌量已经突破了20W，在每个月成交约1万+套的基础上，库存不降反增，截止发文前已经有近22.5W的存量。

或许有人会说，这其中会包含车位、商业等房源，那我们筛选一下普通住宅，也已经达到了约19.8W套。

这是什么概念呢？

四大一线城市北上广深，除上海无挂牌量显示外，北京、广州、深圳的二手房挂牌量分别约为13.2万套、13.3万套和4.0万套。

唯一比成都高的，是隔壁重庆。

大量的二手房存量就是悬挂在新房市场上的“达摩克利斯之剑”，也是市场情绪和资金的“堰塞湖”。

面对日益改善化的新房市场，越来越多首付预算不高的购房者被挤压到二级市场。

二手房挂牌量越高，主动权虽然能更多的掌握在买方手中，但这部分买房者的心态普遍是“买涨不买跌”。

挂牌越多，观望情绪越重。买方不买，急于置换的卖方也无法进入到新房市场。

929新政之后，市场有短期回升，但也很快进入了平稳期。

除了市场信心、经济等客观原因；本质来说，大部分政策都是针对新房，而没有触达二手房市场的根本问题。

这一次的政策出台，是针对二级市场的补丁，也意味着成都二手房市场到了“不得不干预”的时候。

但这些政策也只能起到短期作用，等近两年的“网红神盘”5年限售解禁，二手房存量还将突破新高。

供应大、剪刀差，

二手房“清库存”还很难

成都为什么会有这么大的二手房存量？个人认为，主要是以下三个原因：

①19年之后新房的爆发式供应。

19年-23年12月，成都累计供应了约87万套房源，仅19-21年期间，就新增了约60万套新房房源，而这部分已经开始流入二级市场。

但是人口增长速度却有放缓趋势，特别是在22年，全市常住人口仅增长了7.6万人，但22年新增的新房供应有超14万套。

当净流入人口赶不上房源供应，自然会形成新房难去化、二手房存量积压的局面。

②新房存在剪刀差。

无论是当年的川发天府上城、凯德卓锦万黛等超级红盘，都与周边二手房存在近万的“价差”，这也在成都形成了“打新风潮”，那几年的成都人，谁没有过“买到就是赚到”的“买房暴富梦”。

无论是刚需还是投资客都紧盯着这部分新房。

虽然成都新政已经明确规定，现房房源价格可由企业自主定价。

但只要川网国际花园、红树湾等这些众所周知的上古神盘一日不开，就始终会有人抱着“打新”的想法，也就使得海量二手房去化面临分化。

③除了客观原因，很重要的一点，在于二手房市场的“不合理挂牌价”。

在成都二手房成交参考价机制出台之前，成都部分热门板块的楼盘挂牌可以说是相当离谱。

甚至还出现过“楼盘抱团涨价”现象：业主们有着“约定俗成”的挂牌价格，如果有业主的房源低于该价格，还会被要求下架。

虽然相关部门出台政策强力整治后，“天价挂牌”的现象有所减少，但部分房源的挂牌和市场实际情况还是存在较大偏差。

我们还是以川发天府上城为例，2019年新房清水预售价格为10556元/㎡。

目前同项目的新房精装价格为1.8万元/㎡起，但业主的二手房挂牌价已经达到了22261元/㎡！

过高的要价，无疑会让人望而却步，也变相让二手的成交变得困难。

“没有卖不出的房子，只有不合适的价格”这句话在房地产市场永远适用。

纵观市场上那些挂牌超半年的房子，除了少部分瑕疵原因，归根结底还是要价过高。

新政策出台要求强制下架挂牌超过180日的房源信息，其实也是让房东们对自己的资产进行重新估价。

对市场而言，也可以起到进一步挤压二手挂牌价和实际成交“价差水分”的目的，进一步焕活市场。

成都有超20万的存量二手房，但是也并不代表成都二手房市场就“不健康”。

相反，成都二手房一直在保持“独立行情”，从成交量来看，逐月上涨；从成交价来看，二手房价格同比涨幅3.1%，继续领跑全国。

何况成都还有灵活的政策调控机制，都让成都葆有较强的市场韧性。